“領(lǐng)跌”全國(guó)的杭州樓市再次遭到各方關(guān)注。杭州市有關(guān)部門出臺(tái)規(guī)定，從5月26日開始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。如想大幅降價(jià)銷售，開發(fā)商需重新申請(qǐng)，降低樓房備案價(jià)。

這一新規(guī)，將杭州樓市卷入“限降令”的漩渦。

新政被指變相限制降價(jià)

事實(shí)上，這一被傳聞為“限降令”的消息5月23日就開始在網(wǎng)絡(luò)熱傳發(fā)酵。

按照杭州相關(guān)部門的說法，出臺(tái)規(guī)定是為了規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展，并不是個(gè)別媒體所說的限降行為或“限降令”。

此前，杭州市物價(jià)局、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱，新建商品住房降價(jià)或優(yōu)惠促銷應(yīng)做到規(guī)范有序，降價(jià)和優(yōu)惠促銷時(shí)，應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標(biāo)示原備案價(jià)格、現(xiàn)銷售價(jià)格、活動(dòng)期限。同時(shí)，商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案后，銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應(yīng)保持一致，不得隨意調(diào)整，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)備案價(jià)格。提高銷售價(jià)格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價(jià)理由不充分的，不得提高銷售價(jià)格。對(duì)未售房源銷售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的，需要重新申報(bào)備案。

杭州市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些規(guī)定是針對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格不一致，申報(bào)價(jià)格虛高，申報(bào)備案后隨意調(diào)整價(jià)格，以及發(fā)布使人誤解的價(jià)格信息誤導(dǎo)購房者等問題而出臺(tái)的。

對(duì)于多少屬于“偏離”原備案價(jià)格？該負(fù)責(zé)人稱，若實(shí)際成交價(jià)格低于備案價(jià)格15%，將被認(rèn)定為明顯偏離原備案價(jià)，屬于需要重新備案的范圍。“按規(guī)定，開發(fā)企業(yè)需要向物價(jià)部門重新履行價(jià)格備案手續(xù)。”

這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這些措施主要是規(guī)范商品房?jī)r(jià)格備案制度，制止一些虛假的備案價(jià)格，不是制止或限制降價(jià)。他稱，商品房?jī)r(jià)格的定價(jià)主體是開發(fā)企業(yè)，不是政府，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場(chǎng)供求等情況調(diào)整價(jià)格，物價(jià)部門會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行辦理。

雖然官方出面澄清，明確這不是媒體所說的“限降行為”，但不少業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。一位房地產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)心，限制網(wǎng)簽實(shí)際上就是限制降價(jià)，是政府通過技術(shù)手段“限降”穩(wěn)定樓價(jià)。

這位開發(fā)商告訴中國(guó)青年報(bào)記者，按照規(guī)定，可以重新申請(qǐng)降低樓盤的備案價(jià)，但重新申請(qǐng)備案需要一定時(shí)間，更關(guān)鍵的是開發(fā)商的備案能不能被通過？

由于銷售不暢，今年2月以來，杭州不少開發(fā)商選擇了下調(diào)房?jī)r(jià)來消化庫存緩解壓力，但有消息說，在過去的一周，不少降價(jià)樓盤開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。

樓市慘淡直接影響到土地市場(chǎng)

對(duì)于杭州推出的降價(jià)備案制度，一些人認(rèn)為，與土地市場(chǎng)有關(guān)，因?yàn)闃鞘薪祪r(jià)將影響到政府土地出讓的收入。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院在2014年4月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查表明，杭州對(duì)土地財(cái)政的依賴度排名全國(guó)第一。資料顯示，2013年，杭州土地出讓金總計(jì)達(dá)1327億元，而杭州市政府官方網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)顯示，同年杭州財(cái)政總收入是1734.98億元。

堅(jiān)挺的杭州樓市一直是中國(guó)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。但今年以來，杭州樓市“降價(jià)潮”持續(xù)涌動(dòng)，一個(gè)個(gè)樓盤的降價(jià)行動(dòng)屢屢將杭州樓市推向風(fēng)口浪尖。

今年2月，杭州“德信·北海公園”宣布剩余房源直降3000元/平方米出售，其引發(fā)的“馬年樓市第一降”迅速在全國(guó)引發(fā)關(guān)注。兩天后，同一板塊的“天鴻·香榭里”均價(jià)下調(diào)3200元。此后，位于杭州市蕭山區(qū)的開元名郡宣布降價(jià)，其原價(jià)每平方米1.52萬元的房子，每平方米最高降價(jià)2700元，降幅接近18%。

接著，青山湖板塊的青城山語大幅折扣銷售，在售獨(dú)幢別墅，“享受均價(jià)5800元/平方米”，總均價(jià)290萬元/幢，而這些別墅原來平均單價(jià)均在10000元/平方米，相當(dāng)于打了個(gè)5.8折。

與此同時(shí)，來自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉也在杭州扯起降價(jià)旗，其位于杭州市中心的九龍倉君璽項(xiàng)目，首推房源折后小戶型均價(jià)4萬元/平方米，大戶型均價(jià)4.5萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格較之前的預(yù)計(jì)價(jià)格整整降了5000元/平方米。而浙江華元房產(chǎn)集團(tuán)高調(diào)宣布，該公司在杭州的3個(gè)樓盤共160套房源將全面降價(jià)清盤，其中美林公館項(xiàng)目折扣低至6.8折，成為今年以來杭州降價(jià)力度最大的樓盤。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的“4月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市增至8個(gè)，浙江納入統(tǒng)計(jì)范圍的杭州、寧波、溫州、金華4個(gè)城市全線下跌。與3月相比，杭州下降0.7%，環(huán)比跌幅位列全國(guó)之首。

杭州的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個(gè)成交量，是杭州2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價(jià)是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。在二手房市場(chǎng)，一季度，杭州市區(qū)二手住房成交5830套，同比下降了60.4%，成交均價(jià)15268.4元/平方米，同比下降2%。

樓市的慘淡直接影響到了土地市場(chǎng)的成交。3月1日至5月26日，除工業(yè)用地外，杭州土地市場(chǎng)僅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，計(jì)劃出讓的杭政儲(chǔ)出[2014]10號(hào)和11號(hào)兩宗商地，均只有一家單位報(bào)名參加競(jìng)拍。

而杭州土地市場(chǎng)的溢價(jià)也在不斷下降，今年主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率僅為9.3%，而去年平均溢價(jià)率達(dá)20.9%。

樓市仍在下行

中國(guó)青年報(bào)記者注意到，盡管今年以來杭州樓市“降價(jià)潮”不斷，多個(gè)樓盤先后降價(jià)，但是成交總量并未因此明顯放大，杭州商品住房依然面臨量?jī)r(jià)齊跌的窘境，一些房企因此開始有意調(diào)整開發(fā)的節(jié)奏。

據(jù)調(diào)查，2013年杭州房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)速度排名靠前的10個(gè)項(xiàng)目，平均開發(fā)周期約8個(gè)月，不到2012年前10個(gè)項(xiàng)目平均周期的二分之一。

今年，從拿地到銷售，杭州已經(jīng)面市的新盤的開發(fā)時(shí)間，普遍都超過了1年。其中，杭州主城區(qū)2013年1月至5月出讓的地塊中，約半數(shù)地塊項(xiàng)目未正式面市。

杭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州住宅新開工面積121萬平方米，同比下降18.3%。而杭州樓市的存量房還在不斷高企。截至5月26日，杭州市區(qū)商品房庫存突破12.5萬套。短短一年間，全市庫存上升接近3.5萬套。

但至今，去化速度(指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空速度)并不理想。據(jù)透明售房網(wǎng)，4月杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房簽約量為5419套，同比下降38.1%。截至5月26日，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共成交4595套。而5月，是傳統(tǒng)的成交旺季。

在4月開盤的樓盤中，半數(shù)樓盤的實(shí)際去化率(一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率)不足三成。按照當(dāng)前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個(gè)月的庫存消化周期。

“而這只是拿到預(yù)售證的，實(shí)際上還有大量正在建設(shè)的、還沒拿到預(yù)售證的商品房。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在目前觀望氣氛濃郁、去化速度緩慢的總體市場(chǎng)背景下，要期待市場(chǎng)有很好的表現(xiàn)并不太現(xiàn)實(shí)，“如果算上這些，消化整個(gè)杭州商品住宅可能需要3年時(shí)間。”

(關(guān)鍵字：杭州樓市 商品房)