進入五月下旬，京城房企推盤熱情絲毫未減，但是對比3、4月份剛需盤“讓利跑量”的供應局面而言，5月中高端樓盤開始發(fā)力，進入集中供應期。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，繼之前一周7盤入市后，上周（5月19日-5月25日），包括京投銀泰公園悅府、北京怡園2個純新盤及世茂維拉、中建·紅杉溪谷、北京城建紅木林、首開國風美唐、鴻坤·林語墅5個老項目后期在內(nèi)，北京又有7個項目同期入市，累計向市場新增供應套數(shù)1510套，供應面積17.76萬平方米，相比之前一周，供應套數(shù)、供應面積分別上漲23%、14%。

供應量繼續(xù)上揚的同時，中高端項目持續(xù)占據(jù)了供應主力。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周入市的7個項目中，包括通州區(qū)的中建·紅杉溪谷、大興區(qū)的北京城建·紅木林及鴻坤·林語墅在內(nèi)，僅別墅項目就有3個，而在剩余的4個住宅項目中，除了世茂維拉、北京怡園的單價低于2.5萬元以外，昌平區(qū)的京投銀泰·公園悅府、首開國風美唐則分別以29800元/平方米及32000元/平方米的價格入市，面向京北具有一定經(jīng)濟實力的置業(yè)客群。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，迫于自住型商品房的壓力，3、4月份房企曾集中推出一波剛需盤，令既有購房資格又有購房能力，同時購房意愿較為急迫的部分剛需人群被大量消化。但隨著自住型商品房的加速入市，后續(xù)剛需人群多抱以試試看的心態(tài)申購自住房，造成剛需市場增量需求大舉減少，剛需盤的去化速度降低、個別項目滯銷，因而近期剛需市場供應進入短暫空窗期。房企面臨業(yè)績和資金的雙重壓力，只得祭出差異化牌，轉(zhuǎn)而推出目前需求相對穩(wěn)定的中高端項目來彌補銷售業(yè)績、回籠資金。預計未來一段時間，單價在3萬元-5萬元的改善型產(chǎn)品將成為供應主力，同時房企為了保持一定的銷售速度，在價格上也將做出一定讓步，更多改善盤將會“平價上市”。

大戶型房源走俏，帶動周成交“量跌價漲”

上周，改善型市場不僅供應大增，需求也有所升溫。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（5月19日-5月25日），北京商品住宅共成交979套，成交面積11.07萬平方米。其中，150平方米以上的大戶型房源共成交117套，占總成交量的12%，相比之前一周提高了5個百分點。

高姍表示，大戶型熱銷背后最主要的原因是預期價格看漲。高姍分析到，去年以來，由于自住型商品房的推出以及土地競價規(guī)則的改變，造成北京商品住宅用地出現(xiàn)供地量驟減與地價驟增的現(xiàn)狀。在高地價倒逼之下，當前一些改善型樓盤集中的板塊，未來將涌現(xiàn)出一大批天價豪宅，當前在售樓盤的定價與未來上市項目的預計售價之間形成了巨大的價差，因此促使中高端客群進場抄底，房企也同時著力推出改善型項目，使得當前中端改善型市場出現(xiàn)供需兩旺的局面。

由于改善型產(chǎn)品成交占比提升造成商品住宅交易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，導致上周商品住宅的成交套數(shù)和成交面積雖然環(huán)比分別降低了36%、27%，但是成交價格環(huán)比卻強勢上揚10個百分點，達到25114元/平方米。

三年來，北京再度出現(xiàn)連續(xù)3個月住宅供應過萬套，庫存上升房企忙促銷。

3、4兩個月，北京商品住宅分別供應了10543套、13014套商品住宅，截止25日，5月商品住宅供應量又增加了10271套，至此，北京已連續(xù)3個月供應過萬，上一次出現(xiàn)類似場景還在三年前的2011年。市場供應大漲，但購房需求卻萎靡不振，導致商品住宅庫存量在短短4個月內(nèi)激增2萬套，由1月底的55708套上升至目前的75067套。為加快消化庫存，房企在促銷手段上各出奇招，繼價格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城，甚至有項目為搶占區(qū)域內(nèi)的有限客源凌晨開盤。

高姍分析，僅從金隅旗下兩個自住型商品房項目憑借5000套房源就吸引了43.7萬人申購可以看出，當前北京購房需求依然強勁，雖然相比自住房，普通商品房的定價偏高，但在建筑質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)、流通性以及業(yè)主享有的升值收益上又具備較高優(yōu)勢。在這種情況下，開發(fā)商為了吸引購房者、拉動銷售，價格是最直接的手段，無論是采用與前期房源推出的產(chǎn)品不同、裝修方式不同的暗降還是直接降價，都為了提高項目的性價比從而促進成交。而分期首付的方式則降低了購房門檻，為部分“賣舊買新”的升級型購房者提供便利，通過擴大客戶基數(shù)的方式為項目做加法、促進銷售。預計未來3-6個月內(nèi)，房企為了提振銷量還會采取多種手段拉升銷量、回籠資金，隨著自住型商品房逐步進入簽約期，為房企帶來大量現(xiàn)金流后，類似促銷手段才將有所減少。

(關(guān)鍵字：京城 房企 樓盤)