中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于高價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)泡沫、土地財(cái)政、背后的腐敗、網(wǎng)民的批評(píng)，以及如何解決百姓安居問(wèn)題的爭(zhēng)論從來(lái)就沒(méi)有停息過(guò)。然而嚴(yán)重的問(wèn)題是：一方面高價(jià)商品住房市場(chǎng)陷入危機(jī)，難以走出困境。另一方面以百姓為消費(fèi)對(duì)象的普通安居房目標(biāo)市場(chǎng)由于國(guó)家小康社會(huì)百姓住房發(fā)展目標(biāo)、政策、法規(guī)體系遲遲建立不起來(lái)。大規(guī)模的百姓安居房目標(biāo)市場(chǎng)化建設(shè)就啟動(dòng)不起來(lái)。更談不上兩個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。其實(shí)這才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入今天困境的根源。這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正危機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的根本任務(wù)是培育小康社會(huì)百姓安居房市場(chǎng)目標(biāo)政策體系，基本解決百姓安居問(wèn)題。只要這個(gè)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題沒(méi)有解決，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就走不出價(jià)格高位震蕩的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。
這些爭(zhēng)論雖然觸及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)問(wèn)題，但是不同的既得利益格局正是制約著百姓安居房市場(chǎng)化改革的最大阻力。圍繞百姓安居房市場(chǎng)許多重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系理不順，國(guó)家安居房的政策體系就建立不起來(lái)。因此爭(zhēng)論不斷，但并沒(méi)有給出，也不可能給出有價(jià)值的出路何在的明確結(jié)論。
土地是人民的，政府有責(zé)任為人民管好、用好土地。隨著城市化、工業(yè)化和土地升值過(guò)程中，必然出現(xiàn)土地財(cái)政問(wèn)題。但是土地的升值和價(jià)值實(shí)現(xiàn)要體現(xiàn)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造福人民兩個(gè)方面。
一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源。商業(yè)化的土地利用，如高價(jià)商品房用地、工業(yè)、商業(yè)用地，政府理應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格出售，為人民合理收回與土地價(jià)值相適應(yīng)的財(cái)富，用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，改善民生環(huán)境，造福人民。這里需要警惕的是巨大的土地收入會(huì)滋生腐敗，也會(huì)滋生政府機(jī)構(gòu)和費(fèi)用的迅速擴(kuò)張。
二是當(dāng)民生需要土地，特別是伴隨城鎮(zhèn)化過(guò)程和大量農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，同時(shí)需要解決小康社會(huì)的百姓安居問(wèn)題時(shí)，政府在安居房用地上，不能敲錘賣(mài)地。要把改革開(kāi)放帶來(lái)的土地和房地產(chǎn)升值的成果讓百姓分享。不能與民爭(zhēng)利。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2012年全國(guó)農(nóng)民工總量達(dá)到26261 萬(wàn)人，比上年增加983萬(wàn)人。其中東部地區(qū)農(nóng)民工11191萬(wàn)人，比上年增加401萬(wàn)人，中部地區(qū)農(nóng)民工8256萬(wàn)人，比上年增加314萬(wàn)人，西部地區(qū)農(nóng) 民工6814萬(wàn)人，比上年增加268萬(wàn)人，外出農(nóng)民工人均月收入水平僅僅為2290元人民幣，比上年提高241元。，同時(shí)2012年全國(guó)普通高校畢業(yè)生680萬(wàn)人。從這些數(shù)字可以看出，雖然中國(guó)進(jìn)入中等收入國(guó)家，但是廣大農(nóng)民工，許多畢業(yè)幾年的普通大學(xué)生仍處于低收入人群。 而2.6億農(nóng)民工和許多畢業(yè)多年的大中專(zhuān)畢業(yè)生絕大多數(shù)仍處于望房興嘆的困難處境。很多農(nóng)民工仍蝸居在地下室里。而他們的年齡已經(jīng)三十多歲了。甚至孩子都到了上學(xué)的年齡。
這里就帶來(lái)幾個(gè)與土地和房地產(chǎn)有關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
一、推動(dòng)保障性安居房市場(chǎng)化建設(shè)，讓百姓享受改革開(kāi)放成果
伴隨多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地升值，房地產(chǎn)價(jià)格也不斷走高。這是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。請(qǐng)注意這里是從一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程而說(shuō)的。如北京、上海、廣州市場(chǎng)房?jī)r(jià)總會(huì)向西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)靠攏。這就告訴人們：只要自己居住，而不是擁有多套炒房，就不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)貶值。顯然這不是指中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，特別是針對(duì)工薪層百姓的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲到目前的高價(jià)位是否合理。問(wèn)題是：正是政府大力推升土地價(jià)格和增加稅收，實(shí)施土地財(cái)政的結(jié)果，推升房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高。
據(jù)有關(guān)媒體披露：2012年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售6.4萬(wàn)億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營(yíng)業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬(wàn)億元，銀行房貸余額12萬(wàn)億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬(wàn)億元收入的75%. 考慮到?jīng)]有統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)土地使用稅，城市維護(hù)建設(shè)稅等，僅房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實(shí)際稅收將超過(guò)1.1萬(wàn)億元。
正是這75%的土地出讓金、房地產(chǎn)稅收和銀行利息，膨脹了政府機(jī)構(gòu)的財(cái)源。卻把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)向無(wú)房的百姓消費(fèi)者。只是房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲，使買(mǎi)房者看不到內(nèi)涵的房地產(chǎn)危機(jī)。同時(shí)也使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)忽視了百姓安居房市場(chǎng)化建設(shè)。實(shí)際走上了百姓根本買(mǎi)不起的高檔商品房道路。
雖然我國(guó)許多沿海大城市房?jī)r(jià)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的價(jià)格，問(wèn)題是住房?jī)r(jià)格和收入比卻是發(fā)達(dá)國(guó)家的幾倍。國(guó)際上一般是3：1到6：1，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭不吃不喝，用3到6年的可支配收入可以購(gòu)一套一般的房子，而新加坡是最低的，是2.8：1，三年不到的時(shí)間，老百姓可以購(gòu)買(mǎi)一套房子。而上海2011年住房和家庭收入比已經(jīng)高達(dá)17.3：1。這就讓國(guó)人承擔(dān)比發(fā)達(dá)國(guó)家更重的住房負(fù)擔(dān)。而這部分利益被土地財(cái)政、房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投機(jī)者炒作者分割了。殊不知這些利益負(fù)擔(dān)最終都將轉(zhuǎn)嫁給中國(guó)百姓消費(fèi)者。更為嚴(yán)重的是中低收入百姓買(mǎi)房安居樂(lè)業(yè)進(jìn)小康的夢(mèng)想無(wú)望，社會(huì)消費(fèi)過(guò)度集中于房地產(chǎn)，扭曲了社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，抑制了其它領(lǐng)域消費(fèi)，也使貧富差距越拉越大。
這幾年土地房地產(chǎn)快速升值過(guò)程中，實(shí)際上正是先富起來(lái)的人群先期低價(jià)購(gòu)買(mǎi)了的房產(chǎn)和政府公務(wù)員享受的福利分房。伴隨房地產(chǎn)數(shù)倍的升值，這些人享受了中國(guó)開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程最實(shí)惠的成果。一套高價(jià)房產(chǎn)甚至比多年的收入總和還要多。不過(guò)這里也不乏擁有多套房產(chǎn)，從既得利益出發(fā)，阻礙百姓安居房社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和政策體系建設(shè)的負(fù)能量。導(dǎo)致至今中國(guó)沒(méi)有推動(dòng)百姓安居的完善的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策目標(biāo)體系。也正是這個(gè)原因，確實(shí)應(yīng)該讓后進(jìn)入城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的普通百姓也能享受改革開(kāi)放最實(shí)惠的成果，實(shí)現(xiàn)百姓小康安居夢(mèng)。
恰恰是貪腐和房地產(chǎn)問(wèn)題拉大了中國(guó)的貧富差距。試圖未來(lái)十年工資收入翻番來(lái)縮小貧富差距，也會(huì)因中低收入百姓買(mǎi)不起房，或因買(mǎi)了高價(jià)房而陷入還貸壓力，而使“小康社會(huì)”懸殊的貧富差距根本無(wú)法解決。這也是為什么中國(guó)許多人，特別是青年人感到幸福指數(shù)不高的重要原因。中國(guó)房地產(chǎn)改革的核心是培育百姓安居房目標(biāo)市場(chǎng)和完善相關(guān)政策體系。讓高檔商品房和百姓安居房?jī)蓚�(gè)目標(biāo)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2000多元的毛坯房建設(shè)成本讓百姓承擔(dān)上萬(wàn)元的購(gòu)房負(fù)擔(dān)絕對(duì)是個(gè)錯(cuò)誤政策。如果土地按實(shí)際動(dòng)遷成本，并考慮十幾層樓分?jǐn)偟膶?shí)際占地面積也只有幾百元一平方米。這就需要政府大力推動(dòng)百姓安居房市場(chǎng)化建設(shè)。按國(guó)際住房收入比，如果考慮中國(guó)特色社會(huì)主義道路，理應(yīng)讓百姓享受住房收入比的下限。多數(shù)普通百姓是買(mǎi)得起安居房的。國(guó)家下決心把土地和房地產(chǎn)升值的利益還給百姓。政府不要指望從百姓住房用地中把土地升值的利益作為政府財(cái)政來(lái)源，從而推升房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲。特別是讓中低收入，沒(méi)有房子的百姓能買(mǎi)得起的價(jià)格購(gòu)置一套安居房。而未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差價(jià)就是中低收入百姓從政府安居政策中得到的最實(shí)惠的改革開(kāi)放成果。
人們常說(shuō)既得利益是阻礙改革的最大阻力。殊不知調(diào)整社會(huì)利益格局嚴(yán)重失衡已經(jīng)成為中國(guó)改革的重要目標(biāo)。（未完待續(xù)）
(關(guān)鍵字：馬忠普 小康 安居)
